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梧州市人民政府办公室转发市建设规划委员会等部门关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案的通知
梧州市人民政府办公室转发市建设规划委员会等部门关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案的通知
梧州市人民政府办公室转发市建设规划委员会等部门关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案的通知
发文单位：梧州市人民政府办公室
文 号：梧政办发[2002]207号
发布日期：2002-11-2
执行日期：2002-11-2
生效日期：1900-1-1
各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
市建设规划委员会、发展计划委员会、经济贸易委员会、财政局、国土资源局、工商行政管理局、监察局、市政管理局《关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案》已经市人民政府同意，现转发给你们，请结合各地实际认真贯彻执行。
二○○二年十一月二日
关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案
市建设规划委员会 市发展计划委员会 市经济贸易委员会 市财政局 市国土资源局 市工商行政管理局 市监察局 市政管理局
为了整顿和规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场健康发展，根据5月23日国家七部委办局联合发出的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建字房[2002]123号，以下简称《通知》）和6月25日国家七部委办局联合召开的全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议（以下简称“电视电话会议”）精神及《自治区人民政府办公厅转发自治区建设厅计委经贸委财政厅国土资源厅工商行政管理局监察厅关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案的通知》（桂政发[2002]142号）要求，结合我市实际，特制定本工作方案。
一、指导思想以邓小平理论和江泽民总书记“三个代表”重要思想为指导，根据《通知》和桂政发[2002]142号的统一部署，坚持深化改革与加强法制并举，按照标本兼治、重在治本的要求，在严肃查处违法违规行为的同时，切实加大治本工作的力度，通过整顿使我市房地产市场混乱的状况从根本上得到改变，各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转，促进我市房地产业持续健康发展。
二、工作重点（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为。
1.加强房地产开发项目的跟踪管理。严格执行房地产开发项目的审批程序。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。违反上述规定的，土地管理部门将依照有关法律、法规的规定予以纠正，并给予处罚，直至无偿收回土地使用权。
2.严格办理用地、立项、规划、建设和销售手续。房地产开发企业对经营性房地产开发项目，要按照政府的年度土地供应计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得国有土地使用权。
房地产开发企业的项目，要按照规定到计划部门办理有关手续，取得有关证件后方可动工建设。
土地使用权出让的地块用途、年限和其他条件，由市、县（市）人民政府土地管理部门会同城市规划和建设部门共同拟定方案，经市、县（市）人民政府批准后由土地管理部门实施。规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需要变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门批准其规划方案变更前，应当进行听证。改变土地用途、容积率的，应按规定办理有关审批手续，调整土地使用权出让金。违反规定的，城市规划主管部门将依据有关法律法规的规定，责令停止建设，限期改正，并处以罚款；严重违反城市规划的，责令拆除违法建筑物。
房地产开发企业的开发项目，施工前应办理建设用地和建设开工手续，取得建设用地批准书（或土地证）和施工许可证。未办理建设用地和开工手续擅自开工建设的，土地行政主管部门和建设行政主管部门将依据有关法律法规的规定，责令停止施工，限期改正，并处相应罚款。
房地产开发企业开发建设的商品房，在销售前必须办理销售手续，取得预售许可证。商品房预售人应当按照国家和自治区有关规定将预售合同报房产管理部门和土地行政主管部门登记备案。未取得预售许可证擅自销售的，建设行政主管部门将依据有关法律法规的规定，责令停止销售，没收违法所得，并可处以罚款。
3.要把好市场准入关。各地建设行政主管部门、工商行政管理部门应按照有关规定，严格审查房地产开发企业的注册登记和资质等级条件，把好准入关。对抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或超范围从事房地产开发经营等行为，要依法严厉打击。
（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为。
要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租出售。
各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为。
要积极宣传并推广使用《商品房买卖合同示范文本》，未使用示范文本的，建设行政主管部门在核发商品房预售许可证时，应当审查房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含上述内容的，建设行政主管部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。
建设行政主管部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，对合同双方当事人提出商品房买卖合同申请鉴证的，工商行政管理部门要做好办理合同鉴证工作；对利用合同进行的欺诈行为，工商行政管理部门要依法查处。
（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关。
要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。对未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，建设行政主管部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质。给买受人造成损失的，要依法承担赔偿责任。
房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。否则，建设行政主管部门应当在资质年检中予以降级或注销资质。
（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为。
要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。
要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务（不能违规出售公共设施，不能随意改变公共设施使用功能，对违规出售的公共设施，房产管理部门不予办理房屋所有权证，擅自改变公共设施使用功能的，将按有关规定处理），切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。
价格管理部门和房产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据法律、法规的有关规定予以处罚。
房产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业 服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对在经营中有不良行为的物业管理企业，房产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质，并记入企业信用档案。
（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。
要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，建设行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监管，对违法房地产广告依法予以查处。
房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中加以明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。
房地产交易活动要按照有关规定报自治区房地产主管部门批准，并到工商、税务等部门办理有关手续。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（七）完善管理制度，规范房地产中介行为。
加快实施房地产经纪人执业资格制度，房地产中介服务人员必须取得经纪资格证书持证上岗。房地产评估机构要完成脱钩改制，在本方案下发时，尚未按有关规定完成脱钩改制的，一律按规定取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产评估机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤销注册。
房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
要全面清理、整顿房地产咨询、评估、经纪等中介服务机构，对无证（无房地产经纪资格证书、资质证书）无照（无营业执照）从事房地产中介服务活动的，要坚决取缔；对超越经营范围或不履行备案手续从事房地产中介服务活动的，要依法查处。
三、工作步骤（一）第一阶段（11月 4日至7日）：学习宣传阶段。
要广泛宣传开展多种形式的学习宣传活动。一是学习宣传《通知》和电视电话会议精神及桂政发[2002]142号文，提高对这次整顿和规范房地产市场秩序工作重要性的认识，明确指导思想和工作重点。二是学习宣传房地产有关的法律法规，营造依法行政、依法建设、依法监督的良好氛围。通过学习宣传活动，使房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规的有关规定，依法保护自身的合法权益。三是对全市从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理企业的有关人员进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性。
（二）第二阶段（11月8日至14日）：组织检查阶段。
1.自查自纠（11月8日至10日）。由各县（市）人民政府和市直有关部、委、办、局组织有关部门布置开展自查自纠工作，自查自纠的对象和范围是所有房地产开发、中介服务和物业管理企业，以及2002年在建的房地产开发项目。
2.组织抽查（11月11日至14日）。一是各县（市）人民政府和市直各委、办、局组织有关部门进行抽查，抽查率不低于20%；二是市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室会同有关部门进行抽查，抽查率不低于10%.（三）第三阶段（11月15日至17日）：整治阶段。
各县、（市）人民政府和市直有关委、办、局对检查中发现的违规开发、广告虚假、合同欺诈、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题，要按照有关法律法规的规定和《通知》及桂政办发[2002]142号文规定的政策界限严肃查处；对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处。
（四）第四阶段（11月18日至20日）：总结整改阶段。
各县（市）人民政府和市直有关委、办、局要将认真开展整顿和规范房地产市场秩序工作以来的情况，并书面资料报送市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室。在搞好总结的基础上，要表彰一批遵纪守法的优秀房地产企业。同时，要按照国家和自治区的有关规定，处理一批违法违规典型案例。
在总结正反两方面经验教训基础上，依据《通知》和电视电话会议和桂政办发[2002]142号文精神，结合本市实际，从以下几方面提出整改意见：
1.转变政府职能，实行政务公开。各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督，做好各项资质的审查工作。
2.建立和健全房地产开发、销售和管理等各种行政审批制度，规范操作、简化程序、透明公开、明确责任；建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”原则；推行服务承诺制度，切实简化办事程序，方便交易各方办理手续；对不依法行政，或玩忽职守、徇私舞弊者，要依法严肃查处。
3.建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度，完善房地产开发、物业管理企业以及房地产评估、中介服务机构的资质审查和有关人员持证上岗制度。
4.完善和健全房地产市场准入制度，严把市场准入关。
5.建立诚信制度和网上公示制度。充分利用网络信息手段，逐步将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法行为等记入企业和个人的信用档案，并向社会公示，接受社会监督。
6.加强房地产合同管理和广告管理，维护住房消费者的合法权益。
7.加强法制建设，提高经营者依法经营意识和消费者的自我保护意识。
四、工作要求（一）加强领导，密切配合。整顿和规范房地产市场秩序工作，由市人民政府和各县（市）人民政府负责，并具体组织实施。建设行政主管部门为牵头单位，计划、经贸、财政、国土、工商、监察、房产等部门按各自的职权范围，分工负责，密切配合。其中：计划、经贸、财政等部门对开发项目的执行过程中和房屋价格方面的违法违规行为进行重点检查；国土部门对土地的合作、出让、转让中的违法违规行为进行重点检查；工商部门对合同的欺诈行为、广告的虚假行为进行重点检查；建设行政主管部门对房地产施工程序、质量、竣工验收、销售、面积计算的违法违规行为进行重点检查；房产管理部门对物业管理、中介服务的违法违规行为进行重点检查；监察部门对相关的行政执法部门履行职责情况进行监督检查。
为加强领导，统一行动，密切配合，市人民政府成立“梧州市整顿和规范房地产市场秩序领导小组”。领导小组下设办公室（设在市建规委，联系电话：3866528，联系人：张奕），主要负责组织全市整顿和规范房地产市场过程中的协调联络及情况汇总上报。各县（市）也要成立相应机构。
（二）各县（市）人民政府、市直有关委、办、局要按本工作方案要求制定本部门整顿和规范房地产市场秩序工作方案实施细则，于11月7日前报送到市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室。
（三）各级行政主管部门要设立并公布整顿和规范房地产市场秩序举报投诉电话，落实专人负责处理房地产投诉，并将投诉电话及落实专人情况报市整顿和规范房地产市场领导小组办公室。对于群众的投诉和举报不进行核实、处理的，要严肃追究有关当事人和主管领导的责任。对被投诉但不及时整改的房地产企业，主管部门应当依据有关规定进行处罚。
（三）建立整顿和规范房地产市场秩序工作报告制度。各县（市）人民政府、市直有关委、局、办必须于11月18日前将整顿和规范房地产市场秩序情况报送市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室，以便汇总后上报。
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