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云南省人民政府贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展文件的通知
云南省人民政府贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展文件的通知
云南省人民政府贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展文件的通知
发文单位：云南省人民政府
文 号：云政发[2003]173号
发布日期：2003-11-28
执行日期：2003-11-28
生效日期：1900-1-1
各州、市、县人民政府，各地区行政公署，省直各委、办、厅、局，各大专院校，各企事业单位：为全面贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，以下简称《通知》）文件精神，促进我省房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、学习领会《通知》精神，促进房地产业持续健康发展
（一）认真学习领会和贯彻落实《通知》精神。
《通知》分析了我国房地产市场的发展形势，明确了房地产市场发展的指导思想，对我国房地产相关政策作了进一步明确和必要的调整。《通知》是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，对促进房地产市场持续健康发展必将产生积极而深远的影响。各地各部门一定要认真学习领会和贯彻落实《通知》精神，提高认识，明确职责，把握重点，抓住机遇，努力促进我省房地产业持续健康发展。
二、完善住房供应政策，调整住房供应结构
（二）进一步完善住房供应政策。
各地要按照《通知》所确定的住房供应政策，结合本地城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的实际，完善住房供应政策，建立新型住房供应体系。收入处于城市最低生活保障线以下且住房困难的家庭租住廉租住房；收入处于当地居民平均收入线以下、最低生活保障线以上的低收入家庭购买或承租经济适用住房；大多数家庭购买或承租普通商品住房。各地在省统一政策指导下，自行制定具体标准。
（三）增加普通商品住房供应，控制普通商品住房价格，满足大多数家庭的住房消费需求。
各地要根据国家住房供应政策的调整和住房市场化进程的要求，认真分析市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。各地城市规划部门要确保普通商品住房的规划用地；要通过调控土地供应总量控制普通商品住房建设用地的出让价格；普通商品住房建设用地的竞价人必须是具有房地产开发资质的企业。
（四）加强经济适用住房的建设和管理。
各地要按照《通知》要求，加强对经济适用住房的建设和管理。要综合考虑当地的经济发展、居民收入及住房水平等因素，合理确定经济适用住房年度建设规模。经济适用住房享受以下优惠政策：建设用地采用行政划拨的方式提供、政府承担小区外的基础设施建设、减半收取规费（经有关部门批准）、执行开发贷款的最低利率、按15％的税率缴纳企业所得税。经济适用住房的开发单位以合理低价中标的招投标方式确定。经济适用住房以中、小套型为主，建筑面积不得超过80平方米；供应对象为未享受过住房实物福利分配（包括按房改政策购买原公有住房、安居工程住房、解危解困住房、集资建房、合作建房等）、未领取住房补贴的低收入家庭。经济适用住房的出售价格及租金标准由市（县）价格管理部门审定。
（五）加快建立和完善廉租住房制度。
廉租住房制度由市（县）人民政府组织实施，所需资金以同级财政预算资金为主，其他从存量公有住房处置收益、住房公积金增值收益、社会捐赠等多渠道筹集。各市（县）人民政府要建立租住廉租住房的申请、审批、公示及退出制度，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
（六）合理控制高档商品住房建设。
以当地经济发展、居民住房消费水平以及房地产市场供求状况为依据，合理、适度控制高档商品住房建设量。要合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。我省高档商品住房的划定标准为：商品住房的建筑面积在280平方米以上，或单位开发成本相当于当地商品住房平均开发成本的2倍以上，商品住房的平均开发成本由各地核定。
三、深化住房制度改革，健全房地产市场体系
（七）坚决停止住房实物分配。
要根据《通知》精神，通过市场解决职工和居民家庭的住房问题，坚决停止住房实物分配。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行，并纳入经济适用住房管理。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。机关和企事业单位不得自建住房。组织职工进行集体购房的单位也要坚决贯彻国家有关规定，不能享受福利分房的优惠政策，不能搞变相实物分房或以任何形式给职工暗中补贴。省建设厅、监察厅要对我省停止实物分房政策贯彻执行情况进行专项督查，并将督查情况报省政府。
（八）全面启动住房货币化分配，加快住房补贴发放进度。
把住房分配货币化工作纳入各级政府的目标责任制进行考核。各地要加大住房补贴资金的落实力度，将住房补贴资金列入财政预算。住房补贴发放的原则是先向离退休职工和购房者发放。机关事业单位职工的配偶无法获得住房补贴的，经审查核实后，其配偶应当享受的住房补贴由承担该职工住房补贴的同一资金渠道解决，配偶所在单位不再提供住房和发放住房补贴。
（九）提高住房公积金归集率，加大个人住房贷款力度。
各地要有步骤地提高住房公积金的缴存比例，2005年缴存比例要达到10％以上。允许有条件的企业和非财政全额供养的事业单位，经批准后突破当地的缴存比例。要积极开展住房公积金个人贷款业务。住房公积金贷款抵押房产不得要求强制性保险，要取消住房公积金贷款中的其他不合理收费，提高职工的住房消费能力。机关和财政全额供养事业单位职工以现有住房作抵押贷款购买商品住房的，使用住房公积金贷款的最高额度可以在各地现有规定的基础上增加50％。
（十）全面开放搞活住房二级市场。
全面取消开放住房二级市场的审批，自本文下发之日起，目前尚未开放住房二级市场的市（县），全部开放住房二级市场。除法律、法规另有规定及除原公有住房出售合同另有约定外，任何部门和单位不得对已购公有住房上市交易设置限制条件。允许取得部分产权的房改房上市交易，所得收益由产权人按照产权占有比例分配。已购公有住房上市交易时的土地收益按成交价或者评估价0．5％的比例，向房产交易管理部门一次性缴纳。目前尚未办理房改房房屋权证和土地使用权证的单位，必须在2004年6月底前将房屋权证和土地使用权证发到职工手中；单位扣压房屋产权人房屋权证和土地使用权证的，产权人可向房屋权属管理部门和土地管理部门申请重新核发，具体办法由市（县）人民政府制定。取得完全产权的产权人凭房屋所有权证上市交易；取得部分产权的产权人凭房屋共有权证上市交易。已取得房屋权证、尚未取得该房屋土地权证的住房，可以先上市交易，待交易完成后再按规定申办土地使用手续。职工未享受住房实物福利分配、未领取住房补贴、未享受优惠政策或补贴购买商品住房的，其住房首次上市交易时执行已购公有住房上市交易的优惠政策。
四、改进规划管理，加强宏观调控，推进房地产业现代化
（十一）制订和完善住房建设规划。
要坚持规划先行、集中规划和高起点规划，充分发挥规划对房地产业及住房建设的导向性作用。省建设厅要组织制订和完善我省房地产业和住房建设发展中长期规划；各地也要从实际出发，制订相应的规划和年度计划。
（十二）充分发挥城市规划、土地资源和金融对房地产市场的调控作用。
要强化城市规划管理，严禁下放规划审批权。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产项目的布局和比例。要切实加强耕地保护，严格实行土地供应的集中统一管理，从严把好征地关和用地审批关。要建立健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合城市总体规划和土地利用总体规划。要加大市场配置土地资源的力度，全面推行经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。要在加强房地产贷款监管、规范房地产信贷业务的同时，进一步发挥金融对房地产开发信贷和居民个人住房贷款的调控和支持作用，对符合条件的企业和开发项目要给予积极支持。允许具备二级以上资质等级的开发企业开立经常项目项下外汇帐户。
（十三）加快推进房地产业现代化。
各级政府要加强引导，加大扶持，积极推进房地产业向优势产业升级和转变。要创造条件，促进各类房地产企业打破地域限制，通过兼并、收购和重组等多种方式，实现资源、资信、品牌的优化组合，形成更多的大型企业和企业集团，提高产业集中度和市场竞争力。要积极鼓励房地产企业置身市场，自觉磨练，优势互补，做强做大，不断增强市场竞争能力。要采取有效措施，提高我省新型建筑材料和部品部件的占有率。要坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，不断提高住宅开发和管理水平，积极推进我省房地产业现代化。
五、加强市场监管，整顿市场秩序
（十四）加强和完善市场监管。
各级房地产管理职能部门要切实创新工作思路，转变工作方式，充分运用法律和经济手段加强对房地产市场的调控管理。要加强对房地产企业的资质管理和房地产从业人员的资格管理，通过推行现代企业制度，增强房地产企业自我发展、自我约束和自我积累的能力。要建立起政府监管、社会监督、企业自治、行业自律的质量监督体系，确保开发和服务的质量。要根据政府职能转变的要求，提高依法行政的能力和水平，不断推进职能转变，提高服务质量，为房地产市场的持续健康发展创造良好的环境。
（十五）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。
各地要在建立和完善房地产市场信息系统的基础上，建立房地产市场预警预报体系。定期不定期地将开发项目、销（预）售产品、市场供求、价格走势、空置面积等房地产信息向社会公告，通过市场机制引导房地产的理性投资和理性消费。
（十六）进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处无资质或使用无效资质从事房地产开发、经营、物业管理和中介服务，使用集体土地开发房地产，无许可证预售商品房，发布虚假广告，不兑现合同和广告承诺，自行增加物业管理收费项目、提高收费标准，以集资、合作建房为名或单位作暗中补贴搞变相实物分房等违法违规行为，切实保护消费者合法权益。要加强社会监督，对危害严重、影响面大的典型案例，要公开曝光，以维护正常的房地产市场秩序。
（十七）清理各种不合理收费。
要积极清理和调整不合法、不合理的房地产收费项目。用于经营的配套设施建设费用，由经营者承担；房地产交易中的土地收益金按现行标准减半收取。要规范行政性收费的使用和管理，依法收取，严格管理，定向使用。要积极探索便利的收费管理办法，有条件的地区可将收费项目归并起来由一个部门一次性收取。国家和省已明令取消的收费项目，任何单位不得再恢复收取或变相收取。
（十八）规范旧城改造中的房屋拆迁行为。
房屋拆迁工作要坚持依法办事，量力而行，走群众路线，做好深入细致的宣传教育工作；对拆迁资金不落实、被拆迁群众安置不落实的不允许实施拆迁；要切实保护被拆迁人的合法权益，防止引发社会群体性事件，切实维护社会稳定。
各级政府要高度重视房地产工作，列入重要议事日程。主要领导要亲自抓，分管领导要主动抓，其他领导要积极配合。各有关部门要各司其职，分工协作，及时调整和完善相关政策措施；当前，特别要制止城市建设和房地产开发中各种脱离实际的“形象工程”、“政绩工程”等损害群众利益的行为。要建立工作责任制，完善房地产市场调控措施，促进我省房地产业持续健康发展。
云南省人民政府
二00三年十一月二十八日
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